L’immobilier occulte la grande panne de richesse

Les Français sont-ils riches ? Pour le mesurer, l’INSEE publie régulièrement une estimation de l’évolution du patrimoine des ménages.  Fin 1995, il s’élevait à 3 500 milliards d’euros, soit un peu moins de 150 000 euros en moyenne pour chaque foyer. Vingt ans plus tard, le patrimoine net atteint quelques 10 300 milliards, soit environ 355 000 euros par ménage.

Bien sûr, il faut tenir compte de l’inflation, mais même avec cela, en 20 ans, la valeur réelle de la richesse nette par tête a progressé de 78%, soit de presque 3% par an. C’est quasiment 6 fois plus rapide que le pouvoir d’achat qui lui avance au ralenti : + 0,5% en moyenne par an. Alors bien sûr, cette hausse n’a pas été régulière, mais les accidents sont finalement assez rares. Le gros de l’enrichissement se concentre entre 1998 et 2007, avec un bond de quasiment 111%, c’est quasiment du 9% l’an !

La hausse de l’immobilier est au cœur de cette flambée et donne la tendance de fond ; les actifs financiers, eux, impulsent les changements de rythme. Quand la bourse monte, la hausse s’amplifie, mais pas de vraie rupture quand le CAC est à la baisse : l’éclatement de la bulle internet en 2000 n’a fait ainsi qu’adoucir la pente pendant 2 petites années. En fait, le seul accident majeur survient en 2008, conséquence de la pire récession depuis l’après-guerre.

Mais à bien y regarder, le recul, à peine supérieur à 8%, est finalement très contenu face aux 111% gagnés au cours des 9 années précédentes. L’exceptionnelle résistance de l’immobilier est passée par là. Commencée en 2009, la remontée fait une pause en 2014-2015, deux années marquées par la baisse de 3,6% des prix des logements, mais cela n’entache pas le bilan d’ensemble : celui de 20 années d’enrichissement exceptionnel. En outre, l’immobilier est reparti à la hausse en 2016 et laisse augurer une nouvelle phase d’enrichissement.

Voilà une bonne nouvelle, les Français se sont enrichis, terriblement enrichis. L’ambiguïté, c’est que tout, ou presque tout, est lié à l’immobilier : il suffit d’ailleurs de superposer deux courbes, celle de l’évolution des prix des logements dans l’ancien et celle de l’évolution du patrimoine pour bien se rendre compte que si les Français sont riches c’est d’abord grâce à l’immobilier. Le lien de parenté entre les deux courbes est évident et le coefficient de corrélation, un indicateur de la force du lien qui ne peut dépasser 1 en valeur absolue, atteint 0,8.  Or, 4 ménages sur 10 ne possèdent aucun bien immobilier et ne profitent donc pas de la hausse des prix. Et même pour les propriétaires, le doublement ou le triplement de la valeur de leur résidence principale ne les rend que théoriquement plus riches car ils ne peuvent pas réellement en extraire de liquidités.

Si on recentre l’analyse sur le seul patrimoine financier net (c’est-à-dire les sommes déposées sur les comptes chèques, les comptes sur livret, l’assurance-vie etc. endettement déduit) alors l’histoire n’est plus la même. En termes réel, c’est-à-dire hors inflation, le patrimoine financier net ne s’est toujours pas remis de la grande récession qui l’a vu chuter de plus de 13% en deux ans dans le sillage de l’effondrement de 42% du CAC. Et à un peu plus de 105 000 euros par ménage, il n’a toujours pas retrouvé son pic de 2008 et se situe peu ou prou à son niveau de 2005… il y a 10 ans.

La machine à s’enrichir en dehors de l’immobilier est donc en panne et c’est bien pourquoi une majorité de Français se vivent en voie de paupérisation.

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