Trois idées pour faire baisser les prix de l’immobilier

Il faut d’urgence faire baisser les prix du logement en France…

D’abord, parce que des prix élevés de l’immobilier limitent les possibilités d’une modération salariale et en aggravent les effets. Or, la restauration de notre compétitivité ne pourra totalement s’affranchir d’un épisode de  modération salariale. Ensuite, parce que des prix trop élevés impliquent une compression des budgets consacrés par les ménages aux autres dépenses, notamment de biens durables, ce qui favorise la désindustrialisation. Aussi, parce que des prix élevés de l’immobilier commercial renchérissent les coûts fixes des entreprises. Enfin, parce qu’une part croissante du crédit à l’économie est captée par de l’investissement non productif. La croissance vertigineuse du crédit hypothécaire depuis 20 ans a alimenté la hausse des prix immobiliers, tandis que les mises en chantier stagnaient. Résultat, une pénurie de près d’un million de logements en France.

Comment faire? Il faut d’abord démonter un système d’aides complexe qui a entièrement bénéficié aux bailleurs via des hausses de loyer. Les lois du marché sont implacables. Quand il y a pénurie, l’aide que l’on croît cibler sur le locataire est captée, in fine, par le bailleur. Mais défaire notre « Mikado » fiscal demande du temps et du doigté. Quant à l’ajustement du stock de logements aux besoins, cela prendra plusieurs années. Difficile de générer de la construction sur un marché structurellement surévalué

Je reprendrai alors ici trois idées prometteuses pour favoriser la détente des prix sur le marché de l’immobilier.

La première idée est suggérée par deux économistes, C. Schaff et M. Ben Jelloul. Si l’on ne peut créer des surfaces rapidement, réallouons celles qui existent. Incitons les seniors à mettre sur le marché locatif leur logement quand les enfants ont quitté le domicile. A cet effet, il faut que les impôts payés sur la mise en location de leur bien principal n’annulent pas le gain qu’ils pourraient retirer de la location d’une surface plus petite. Les loyers payés par les locataires-propriétaires au titre de leur logement principal seraient déduits des loyers perçus. Prenons l’exemple d’un couple senior qui loue sa résidence au départ de ses enfants pour 2000 €, sans la vendre parce qu’il tient à la léguer. S’il paie 1200 € pour son relogement, il ne paiera un impôt que sur 2000-1200, soit sur 800 euros. Une mesure qui selon ses promoteurs coûterait environ 100 millions à l’État.

La seconde idée est proposée par l’économiste Xavier Timbeau. Elle consiste à donner aux collectivités locales la possibilité de vendre des droits pour rehausser ou accroître les constructions existantes. Il s’agit d’un jeu gagnant-gagnant où les collectivités perçoivent des recettes nouvelles et où les propriétaires peuvent créer et vendre de la surface, ou accommoder leur logement, sans gonfler la demande de logements neufs ou anciens.

Dernière idée, enfin, vise à sécuriser au mieux les revenus de la location. Limiter le risque de non-payé augmenterait l’offre et diminuerait le niveau des loyers exigés.  Le risque d’impayé qui résulte de la protection du droit au logement ne doit pas être subi par le propriétaire. Si l’on considère le droit au logement comme un principe inaliénable, alors le risque doit être mutualisé par la société dans son ensemble à travers un système de garantie financé par de l’impôt.

Trois pistes aux effets certes graduels, mais qui commenceraient à jouer à bref délai en cas d’adoption rapide.

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